案情

張某住在某小區二層樓中，因家中廚房(fáng)下(xià)水管道倒灌污水，室内被淹。物業公司接到通知後即派人(rén)對下(xià)水管道進行了(le)疏通處理(lǐ)。張某以物業公司未盡到物業服務(wù)義務(wù)為(wèi)由要求賠償，物業公司認為(wèi)，根據物業服務(wù)合同的約定，其僅負責室外下(xià)水管道的管理(lǐ)。因堵塞發生(shēng)在室内下(xià)水管道中，故其不負擔任何責任。

評析

《最高人(rén)民(mín)法院關(guān)于審理(lǐ)物業服務(wù)糾紛案件具體(tǐ)應用法律若幹問題的解釋》第三條規定，物業服務(wù)企業不履行或者不完全履行物業服務(wù)合同約定的或者法律、法規規定以及相關(guān)行業規範确定的維修、養護、管理(lǐ)和維護義務(wù)，業主請求物業服務(wù)企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人(rén)民(mín)法院應予支持。物業公司是否承擔責任，關(guān)鍵看其是否違反了(le)法律規定或合同約定的義務(wù)。

雙方物業服務(wù)合同第六條約定，物業公司負責該小區建築物、構築物的維修、養護和管理(lǐ)，包括道路(lù)、室外上(shàng)下(xià)水管道、溝渠、池、井、自行車棚、停車位。但(dàn)該合同并未對室内、室外下(xià)水管道的分(fēn)界點予以明确。有觀點認為(wèi)，應以建築物的牆體(tǐ)為(wèi)界，在牆體(tǐ)及牆體(tǐ)以内的下(xià)水管道是室内下(xià)水管道，屬業主自行管理(lǐ)的部分(fēn)，物業公司不負責管理(lǐ)。在牆體(tǐ)以外的下(xià)水管道則屬室外下(xià)水管道，物業公司應負責。

筆者認為(wèi)，何為(wèi)室内、室外下(xià)水管道，物業服務(wù)合同未作(zuò)明确約定的情況下(xià)，可參照相關(guān)行業規範來(lái)确定。建設工程定額中排水部分(fēn)對室内、外下(xià)水管道有明确規定，即以室外出戶第一(yī)個(gè)檢查井界定室内與室外下(xià)水管道；若無檢查井的，則以牆外1.5米為(wèi)分(fēn)界線，1.5米以外算(suàn)室外下(xià)水管道，1.5米以内算(suàn)室内下(xià)水管道。

本案中，物業公司派人(rén)疏通下(xià)水管道時(shí)，未發現(xiàn)室外出戶第一(yī)個(gè)檢查井堵塞，但(dàn)通過專用工具經第一(yī)個(gè)檢查井向牆體(tǐ)一(yī)側的下(xià)水管道進行疏通時(shí)，發現(xiàn)大量雜物，雜物被清出後，張某室内污水倒灌問題得以解決。因下(xià)水管道堵塞部位屬室内下(xià)水管道部分(fēn)，不屬于物業管理(lǐ)範圍之内，故物業公司并未違反物業服務(wù)合同的約定，對張某的損失無責任(作(zuò)者單位：安徽省滁州市(shì)中級人(rén)民(mín)法院)。