一(yī)兩個(gè)“1/2”

按照《物權法》和《物業管理(lǐ)條例》規定，業主想要重新(xīn)選聘或者續聘物業公司必須達到兩個(gè)1/2通過，即“數人(rén)頭”和“數磚頭”。

什(shén)麽是“數磚頭”？每套房(fáng)屋産權證上(shàng)的面積，必須要達到所屬小區建築規劃中全部專有面積的1/2以上(shàng)，即算(suàn)通過。

什(shén)麽是“數人(rén)頭”？每張産證記為(wèi)1票(piào)，必須達到建築規劃小區内所有産權證1/2以上(shàng)，即算(suàn)通過。

首先由業委會或者業主大會提出重新(xīn)選聘或者續聘物業公司的要求。其中，業主大會需要小區50％業主通過後成立。然後，必須滿足兩個(gè)“1/2”同時(shí)通過，這(zhè)時(shí)才能(néng)再由業委會或者業主大會運行，投票(piào)表決，正式啓動整個(gè)續聘改聘程序。

按照法律法規，整個(gè)過程在3個(gè)月(yuè)(yuè)内可以操作(zuò)完成，然而在實際操作(zuò)過程中至少需要半年。

二
三方監督

選聘或者續聘工作(zuò)啓動後，業委會或者業主大會必須即時(shí)通知所屬街道、居委會和房(fáng)地辦，尋求三方知道和監督，并在他們監督下(xià)操作(zuò)，否則屬于無效。

街道、居委會和房(fáng)地辦則會對業委會或者業主大會遞交上(shàng)來(lái)的選聘或者續聘程序、投票(piào)方式、記票(piào)方式、開票(piào)方式等一(yī)系列操作(zuò)進行審核和監督。時(shí)間(jiān)節點按有關(guān)規定操作(zuò)。

所有選票(piào)結果必須經過公示。在這(zhè)期間(jiān)，業主可以到房(fáng)管局網站(zhàn)上(shàng)進行查詢，如(rú)有異議(yì)，則另行操作(zuò)。

三
兩個(gè)注意

不管條文如(rú)何規定，監督如(rú)何有效，如(rú)果業主不積極參與，很容易将整個(gè)程序演變為(wèi)某些(xiē)業委會或者業主臨時(shí)大會成員(yuán)的個(gè)人(rén)主意。

因此，業主必須注意兩點：

要有業主大會意識，相關(guān)規則約定應該詳細些(xiē)，不讓業委會一(yī)包到底、一(yī)權獨攬。

對發來(lái)的選票(piào)要慎重，多問為(wèi)什(shén)麽。比如(rú)為(wèi)什(shén)麽要改換物業公司，新(xīn)招标的物業公司好(hǎo)(hǎo)在哪裏等等，得到的理(lǐ)由必須充分(fēn)。

四
終止程序

如(rú)果公示期間(jiān)，業主有不同意的該如(rú)何終止？

兩個(gè)途徑：如(rú)果選票(piào)通過1/2，公示期間(jiān)，業主可向行政部門、街道和房(fáng)地辦提出不同意見，指出違規之處，如(rú)果沒有不合法的地方，業主應該少數服從多數，如(rú)果确有不合法之處，可主張複查。可以走司法途徑，新(xīn)的物權法賦予業主可對侵害小區業主利益的決定向法院提起訴訟。

五
什(shén)麽樣的投票(piào)算(suàn)有效？

盡管相關(guān)法規對選聘、續聘物業公司有明确規定，但(dàn)是絕大多數業主依然覺得老物業要走，新(xīn)物業要來(lái)都是件極其麻煩的事(shì)情。在這(zhè)個(gè)過程中往往是業主産生(shēng)糾紛的高發環節，因為(wèi)大家都對投票(piào)有質疑。

首先，對投票(piào)有效性質疑。為(wèi)什(shén)麽會産生(shēng)疑問？因為(wèi)有的小區入住率不高造成很多選票(piào)送達不到。另外，選票(piào)發放(fàng)采取的方式不一(yī)樣，比如(rú)有的上(shàng)門征詢，有的郵局投遞，有的傳真，有的投放(fàng)信箱等等。由于方法不統一(yī)，在選票(piào)返還過程中容易出現(xiàn)差錯。很多業主經常會問，所有選票(piào)是否都投遞出去？是否全部返還？

其次，是對沒有返還的選票(piào)該如(rú)何計算(suàn)其意見，大家理(lǐ)解不一(yī)。由于現(xiàn)小區大部分(fēn)業主參與度不高，通常一(yī)個(gè)小區内隻有三分(fēn)之一(yī)業主熱衷于參與小區事(shì)務(wù)，而大部分(fēn)人(rén)遊離小區公共事(shì)務(wù)之外。不返還的選票(piào)算(suàn)作(zuò)同意還是不同意，引起大家争執。在實際操作(zuò)中，很多業委會在投遞選票(piào)之前聲明，沒有返還的選票(piào)視(shì)作(zuò)同意，這(zhè)種做法值得商(shāng)榷。因為(wèi)如(rú)果視(shì)作(zuò)同意，當然也(yě)有視(shì)作(zuò)不同意的理(lǐ)由，該聽(tīng)哪一(yī)方的意見？但(dàn)是，如(rú)果不這(zhè)樣執行，很多人(rén)又會覺得很容易使整個(gè)運作(zuò)陷入癱瘓。沒有返還的選票(piào)應該視(shì)作(zuò)棄權。但(dàn)是，隻要投出和返還的有效票(piào)數達到1/2，仍然可以按照相關(guān)程序操作(zuò)下(xià)去。

【版權聲明】：本公衆号轉載、分(fēn)享的内容、圖文均來(lái)源于網絡,版權歸原作(zuò)者所有,僅供學習參考之用,禁止用于商(shāng)業用途,如(rú)有異議(yì)，請聯系本公衆号删除。